Balinetizen.com, Badung
Industri akomodasi pariwisata Bali menghadapi fenomena yang menarik perhatian. Di tengah upaya pemerintah mendorong pariwisata sebagai salah satu mesin pertumbuhan ekonomi, ratusan hotel dan vila di Pulau Dewata terpantau masuk ke pasar jual-beli properti secara daring.
Fenomena tersebut terlihat dari platform jual-beli properti OLX. Berdasarkan pemantauan pencarian dengan kata kunci hotel di Bali, terdapat 524 iklan properti. Dari jumlah itu, 244 iklan disebut merupakan hotel dan vila yang ditawarkan untuk dijual.
Properti yang ditawarkan tersebar di sejumlah kawasan pariwisata utama Bali, seperti Kuta, Seminyak, Canggu, Ubud, Nusa Dua, Pecatu, Sanur hingga Denpasar Selatan.
Harga yang tercantum juga sangat beragam, mulai dari ratusan juta rupiah hingga ratusan miliar rupiah. Salah satu penawaran mencolok adalah hotel bintang lima di kawasan Nusa Dua, Badung, yang dipasarkan dengan harga Rp500 miliar.
Dalam iklan yang disebut dipasang pada 28 Agustus, properti tersebut ditawarkan dengan keterangan “5 stars hotel Nusa Dua Bali for sale”.
Hotel yang berada di Jalan Raya Nusa Dua Selatan, Sawangan, Kabupaten Badung, itu disebut memiliki 176 kamar, terdiri dari 24 kamar suite dan 152 kamar standar.
Selain kamar, properti tersebut dilengkapi ballroom, enam ruang pertemuan, kafe, restoran, pusat bisnis, dua board room, spa dan wellness, lounge bar, sport bar, wedding chapel, serta kolam renang termasuk kolam anak.
Iklan juga mencantumkan luas lahan 22.291 meter persegi dan luas bangunan 11.900 meter persegi. Sementara lahan kosong untuk parkir disebut mencapai sekitar 9.815 meter persegi.
Harga penawaran yang tercantum mencapai Rp500 miliar. Namun, angka tersebut merupakan harga yang dipasang dalam iklan dan belum tentu mencerminkan harga transaksi akhir.
Fenomena serupa terlihat di kawasan Pecatu, Uluwatu. Resort Bali Pecatu Graha disebut ditawarkan dengan harga Rp535 miliar.
Dalam keterangan penawaran, properti tersebut disebut memiliki kapasitas sekitar 200 kamar dan beroperasi di bawah brand Swiss-Bel Resort. Pengiklan menyebut properti itu sebagai peluang untuk mengakuisisi resort di salah satu kawasan wisata premium Bali.
Sementara di Ubud, sebuah hotel bintang tiga dengan 19 kamar ditawarkan sekitar Rp38 miliar. Dalam iklannya, properti tersebut diklaim masih beroperasi dan berada sekitar 1,5 kilometer atau empat menit dari pusat Ubud.
Fenomena ini menunjukkan bahwa properti yang masuk pasar bukan hanya bangunan kosong. Sebagian di antaranya masih dipasarkan sebagai bisnis akomodasi yang berjalan.
Ketua DPD ASITA Bali, I Putu Winastra, S.AB., M.A.P., melihat fenomena tersebut sebagai momentum bagi pemerintah untuk mengevaluasi kembali arah pembangunan akomodasi di Bali.
Winastra mendorong pemerintah mempertimbangkan penghentian sementara pembangunan akomodasi baru sekaligus melakukan penataan terhadap industri yang sudah ada.
“Bukan berarti kita anti dengan investor,” ujar Winastra Minggu (20/9/2026).
Menurutnya, persoalan muncul ketika pertumbuhan akomodasi tidak diimbangi penataan pasar serta pengawasan terhadap vila yang tidak memiliki izin.
Kondisi tersebut dinilai berpotensi meningkatkan tekanan persaingan terhadap hotel dan vila yang telah memenuhi ketentuan perizinan. Akibatnya, tingkat hunian usaha akomodasi yang beroperasi secara legal berpotensi ikut terdampak.
Winastra juga mendorong perubahan orientasi pembangunan pariwisata Bali. Menurut dia, pemerintah tidak seharusnya hanya mengejar jumlah kamar atau jumlah akomodasi, tetapi juga kualitas wisatawan, belanja wisatawan atau spending, serta lama tinggal atau length of stay.
“Tidak ada urgensi untuk menambah lagi akomodasi-akomodasi baru,” ujarnya.
Ia mengingatkan, ekspansi akomodasi tanpa penataan berpotensi menekan pelaku usaha kecil dan UMKM lokal yang harus bersaing di pasar yang sama.
Wisatawan Tumbuh, Mengapa Hotel dan Vila Dijual?
Fenomena ini menjadi menarik karena pemerintah justru tengah mendorong pariwisata berkualitas, aman, berkelanjutan, serta memberikan dampak ekonomi kepada masyarakat.
Kementerian Pariwisata pada April 2026 menyatakan program prioritas tahun tersebut diarahkan pada penguatan pariwisata berkualitas yang aman, berkelanjutan dan berdampak terhadap ekonomi masyarakat.
Sementara itu, berdasarkan data BPS yang dikutip Kementerian Pariwisata, kunjungan wisatawan mancanegara Januari-Juli 2026 mencapai 8,98 juta kunjungan, atau tumbuh 5,23 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Kementerian Pariwisata juga menyebut adanya peningkatan pada sejumlah indikator, termasuk tingkat okupansi hotel.
Karena itu, maraknya hotel dan vila yang ditawarkan untuk dijual tidak otomatis membuktikan bahwa jumlah wisatawan sedang menurun atau seluruh pemilik hotel mengalami kerugian.
Penjualan aset dapat dipengaruhi berbagai faktor, mulai dari kebutuhan likuiditas, restrukturisasi bisnis, perubahan strategi investasi, persoalan utang, pergantian kepemilikan, konsolidasi perusahaan hingga keputusan investor untuk keluar dari suatu aset.
Diperlukan data yang lebih spesifik untuk mengetahui apakah fenomena listing hotel di Bali memiliki hubungan langsung dengan tingkat okupansi, pendapatan hotel maupun jumlah wisatawan.
Persoalan Bali kini tidak semata-mata berkaitan dengan jumlah wisatawan yang datang.
Jika pembangunan hotel, vila, guest house, apartemen wisata dan berbagai jenis akomodasi terus bertambah sementara pertumbuhan permintaan tidak sebanding dengan pertumbuhan pasokan kamar, tekanan kompetisi dapat semakin besar.
Persoalan menjadi lebih kompleks ketika terdapat akomodasi yang beroperasi tanpa izin atau berada di luar mekanisme pengawasan yang sama dengan hotel resmi.
Pelaku usaha yang memenuhi kewajiban pajak, ketenagakerjaan, perizinan, standar keselamatan dan regulasi lainnya tentu menghadapi struktur biaya yang berbeda dengan usaha yang beroperasi di luar sistem.
Dalam situasi tersebut, persaingan tidak hanya menyangkut kualitas kamar atau pelayanan, tetapi juga struktur biaya yang harus ditanggung masing-masing pelaku usaha.
Dampaknya juga dapat merembet ke hotel kecil, vila milik masyarakat lokal, pekerja pariwisata, pemasok makanan, usaha laundry, transportasi hingga UMKM yang menggantungkan pendapatan dari aktivitas wisata.
Investasi pariwisata tetap memiliki peran penting karena dapat menghadirkan modal, lapangan kerja, fasilitas wisata dan aktivitas ekonomi.
Namun, pertumbuhan investasi juga perlu disertai perencanaan daya dukung destinasi, pengendalian ruang, kepastian hukum serta keseimbangan antara permintaan dan pasokan akomodasi.
Kementerian Pariwisata pada September 2026 menyatakan ingin memperluas manfaat investasi pariwisata ke berbagai wilayah di luar Jakarta dan Bali. Kementerian juga menyebut realisasi investasi pariwisata Indonesia mencapai Rp73,56 triliun pada 2025.
Pertanyaan yang kemudian muncul adalah investasi seperti apa yang dibutuhkan Bali pada tahap sekarang.
Apakah penambahan kamar hotel masih menjadi kebutuhan utama, atau investasi justru perlu diarahkan pada peningkatan kualitas destinasi, transportasi, sanitasi, lingkungan, atraksi, pengalaman wisatawan dan peningkatan belanja wisatawan?
Harga Rp500 miliar untuk hotel di Nusa Dua dan Rp535 miliar untuk resort di Pecatu merupakan harga penawaran dalam iklan, bukan bukti harga transaksi yang telah terjadi.
Begitu pula angka 244 properti yang disebut ditawarkan untuk dijual merupakan hasil pemantauan listing pada platform jual-beli properti, bukan angka resmi yang menunjukkan jumlah hotel dan vila Bali yang sedang mengalami masalah keuangan.
Meski demikian, fenomena tersebut tetap relevan untuk menjadi bahan evaluasi pemerintah.
Ketika hotel bintang lima, resort dengan ratusan kamar hingga hotel bintang tiga yang masih beroperasi muncul dalam daftar penjualan, kondisi industri tidak cukup dibaca hanya dari jumlah wisatawan yang datang.
Pemerintah juga perlu melihat tingkat hunian, lama tinggal wisatawan, besaran belanja wisatawan, jumlah kamar yang tersedia, distribusi wisatawan serta tingkat persaingan antarpelaku usaha.
Pernyataan ASITA Bali mengenai perlunya moratorium pembangunan akomodasi baru merupakan masukan dari pelaku industri yang masih perlu diuji dengan data.
Sejumlah pertanyaan penting perlu dijawab, mulai dari pertumbuhan jumlah kamar hotel Bali dalam beberapa tahun terakhir, tingkat okupansi berdasarkan kelas hotel dan wilayah, jumlah vila berizin, jumlah akomodasi yang beroperasi tanpa izin hingga jumlah properti yang benar-benar terjual dibandingkan yang sekadar dipasarkan.
Pertanyaan lainnya adalah apakah persoalan utama Bali saat ini berkaitan dengan kekurangan wisatawan, kelebihan kamar, distribusi wisatawan yang tidak merata atau tingkat belanja wisatawan yang belum sesuai dengan kapasitas industri.
Ratusan hotel dan vila yang muncul di etalase jual-beli properti tidak dengan sendirinya membuktikan industri pariwisata Bali sedang mengalami keruntuhan.
Namun, jumlah listing tersebut juga memberikan bahan untuk melihat kembali keseimbangan antara pertumbuhan investasi, pasokan akomodasi, permintaan wisatawan dan keberlanjutan ekonomi masyarakat lokal.
Pada akhirnya, arah pariwisata Bali tidak cukup diukur dari jumlah bangunan hotel maupun jumlah wisatawan yang datang. Kualitas belanja, lama tinggal, pemerataan manfaat ekonomi, kepatuhan usaha terhadap aturan dan ruang ekonomi masyarakat lokal juga menjadi bagian penting dari keberlanjutan pariwisata Bali.(ist)